Nem csak a tulajdonos számít – amit a haszonélvezeti jogról tudni érdemes
Sokan úgy gondolják, hogy egy ingatlan esetében kizárólag az számít, ki szerepel a tulajdoni lapon tulajdonosként. Pedig a helyzet jóval árnyaltabb: ha egy ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve, az a tulajdonos mozgásterét jelentősen szűkítheti.
A haszonélvezeti jog egy különleges jogintézmény. Lehetővé teszi, hogy valaki – a tulajdonjog megszerzése nélkül – használja, birtokolja és hasznosítsa az ingatlant, sőt még a belőle származó bevételt (például a bérleti díjat) is ő jogosult beszedni. Mindezt úgy, hogy közben nem kell figyelembe vennie a tulajdonos hozzájárulását sem.
Mit is jelent ez a gyakorlatban?
A haszonélvező – például egy elhunyt házastárs özvegye – beköltözhet az ingatlanba, ott élhet, vagy akár bérbe is adhatja azt. Ezt minden külön engedély nélkül megteheti, hiszen őt illeti a használat joga. Az viszont fontos korlát, hogy a haszonélvezet személyhez kötött: nem adható el, nem ajándékozható el, és nem is örökölhető. A használatot viszont át lehet engedni másnak, például egy albérlőnek.
És mi marad a tulajdonosnak?
A tulajdonos továbbra is a törvény szerinti birtokosa az ingatlannak, de a haszonélvezeti jog fennállása alatt korlátozottak a lehetőségei. Az ingatlant nem használhatja szabadon, nem lakhat benne, és nem is adhatja bérbe – ezek a lehetőségek a haszonélvezőt illetik meg. Ugyanakkor az ingatlan eladásához már szükség van a haszonélvező jogának figyelembevételére: vagy együtt értékesítik a tulajdonjogot és a haszonélvezetet, vagy a vevőnek el kell fogadnia, hogy az ingatlanon továbbra is fennáll a haszonélvezeti jog.
De hogyan keletkezik haszonélvezeti jog?
Kétféleképpen: szerződés útján, vagy törvény alapján. Előbbi tipikus esete, amikor idősebb szülők az ingatlan tulajdonjogát gyermekükre ruházzák, de fenntartják maguknak a holtig tartó haszonélvezetet. Törvényes haszonélvezeti jog pedig akkor keletkezik, ha egy házastárs elhunyt, és az özvegye a közösen lakott ingatlanon automatikusan holtig tartó haszonélvezeti jogot szerez.
Mit tehet a tulajdonos, ha haszonélvezeti jog terheli az ingatlant?
Ha egy ingatlant haszonélvezeti jog terhel, az nem jelenti azt, hogy a tulajdonos teljesen „ki van zárva” a saját vagyonából. Ugyan a használati jog a haszonélvezőt illeti meg, a tulajdonosnak is maradnak jogosultságai – csak épp korlátozott formában.
A tulajdonos ellenőrizheti a haszonélvezet gyakorlását
A tulajdonos jogosult figyelemmel kísérni, hogyan él a haszonélvező a jogával. Ez különösen akkor lehet fontos, ha az ingatlan állapota romlik, vagy ha vita merül fel a fenntartási költségekkel kapcsolatban.
Lehet eladni, ajándékozni vagy hitelt felvenni – de nem akárhogy
A tulajdonos továbbra is rendelkezhet az ingatlannal: eladhatja, elajándékozhatja, sőt hitelt is vehet fel rá. Ezek a jogok azonban csak a haszonélvezeti jog „figyelembevételével” érvényesíthetők. Ez azt jelenti, hogy például eladás esetén a vevőnek tudomásul kell vennie, hogy a haszonélvezeti jog a tulajdonosváltás után is fennmarad. Az új tulajdonos nem lakhat benne, nem adhatja bérbe – legalábbis addig, amíg a haszonélvező él, vagy a jog más módon meg nem szűnik.
A tulajdonos csak akkor használhatja az ingatlant, ha a haszonélvező nem él vele
A birtoklás, használat és hasznosítás joga alapvetően a haszonélvezőt illeti meg. A tulajdonos ezekkel csak akkor élhet, ha a haszonélvező ezekről önként lemond, vagy egyáltalán nem él a jogaival.
Kötelezettségek is járnak a haszonélvezettel
Bár a haszonélvezeti jog sok előnnyel jár, kötelezettségek is terhelik a jogosultat. A haszonélvező felelős az ingatlan állapotának megőrzéséért, és neki kell fedeznie a szokásos fenntartási költségeket is, például:
közüzemi számlák (víz, villany, gáz),
közös költség (társasház esetén),
szemétdíj.
Ki fizeti a nagyobb kiadásokat?
A kivételt a rendkívüli – jellemzően nagy összegű – kiadások jelentik, például egy viharkár utáni helyreállítás vagy egy tetőcsere. Ezek már a tulajdonost terhelik, nem a haszonélvezőt.
Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog általában élethosszig tart, de vannak esetek, amikor előbb megszűnhet:
ha a haszonélvező elhalálozik,
ha az ingatlan megsemmisül (pl. tűzvész esetén),
ha a jog időhöz kötött volt, és az időtartam lejár,
ha a haszonélvező megszerzi az ingatlan tulajdonjogát (pl. megveszi),
ha a jogot közös megállapodással megszüntetik, például lemondanak róla vagy megváltják pénzben.
