Az új törvény és a kapcsolódó kormányrendelet lehetővé teszik, hogy az ingatlanügyek intézésében az ügyvédek és közjegyzők által kezelt webes felület váljon az elsődleges eszközzé.
Az átmeneti időszak, amely 2025. január 15-én kezdődött, nagyjából nyárig tart, és ebben az időszakban még papír alapú eljárások is lefolytathatók, egészen addig, amíg az ötszázezredik végleges döntést meghozzák.
Az új rendszer bevezetésével a vevői jogok terén is változások történnek: a korábban alkalmazott függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás helyett új megoldások lépnek életbe, és ezáltal például a hitelből vásárolt lakások ügyintézése során a földhivatali díjak háromszorosára nőhetnek.
Az automatizált döntéshozatal révén a tulajdonjog bejegyzése akár néhány órán belül megtörténhet, de ezt leginkább a készpénzes vásárlók tudják kihasználni. Az átmeneti időszak után, a jogi aktusok érvényesítéséhez, például meghatalmazások vagy a tulajdonjog bejegyzési engedélyek hitelesítéséhez, személyes ügyvéd előtti jelenlétre lesz szükség, ahol elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-szal, vagy DÁP-pal lehet majd hitelesíteni azokat.
E-ING rendszer
Az E-ING rendszer, vagyis az elektronikus ingatlan-nyilvántartás egy webes platform, amelynek célja a magyarországi ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes körű digitalizálása és egyszerűsítése. Eredetileg 2024. február 1-jén indult volna, de a bevezetését először 2024. október 1-re, majd 2025. január 15-re halasztották. A rendszer élesítése egybeesik az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) hatályba lépésével. Az E-ING rendszer használata nem lesz kötelező azonnal, legalábbis az átmeneti időszakban.
Az E-ING rendszerbe érkező kérelmeket az informatikai rendszer azonnal ellenőrzi, és csak akkor regisztrálja a beadványt, ha az adatokat helyesen adták meg. A beadványok iktatása azonnal megtörténik, és bármely földhivatal intézheti őket. A nyilvántartás összekapcsolódik a személyi adat- és lakcímnyilvántartással, valamint a cégnyilvántartással, így az adatok automatikusan frissülnek, és a tulajdoni lapok mindig naprakészen elérhetők lesznek. Emellett, ha ingatlanra vonatkozó per indul, a bíróság hivatalból értesíti a földhivatalt, amely azonnal bejegyezheti ezt. Korábban akár hónapok telhettek el a per megindítása és a bejegyzés között, és csak az ügyfél külön kérelmére történhetett meg a bejegyzés. Ugyanakkor mostantól kötelező lesz jogi képviselő igénybevétele: a kérelmeket közvetlenül az eljáró jogi képviselő nyújtja be a rendszerben (a jogi képviselet eddig is kötelező volt a legtöbb esetben, de most már nem lesznek kivételek, minden esetben jogi képviselővel kell eljárni). A platformra ugyanakkor nemcsak az ügyben eljáró közjegyző vagy ügyvéd, hanem az ügyfél is beléphet, a belépéskor pedig szerepkört kell választaniuk.
Az új eljárásrendben az okiratokat továbbra is lehet majd papíralapúan aláírni, amelyet az eljáró közjegyző vagy ügyvéd alakít át elektronikus okirattá. Az ügyvédhez benyújtottmeghatalmazást azonban az ügyfélnek személyesen kell hitelesítenie a minősített elektronikus aláírásával. Ráadásul a meghatalmazást január 15-től nemcsak a jogot szerzőnek (pl. vevőnek), hanem a jogot átadónak (pl. eladónak), illetve a jog (pl. jelzálog) törlésével érintettnek is alá kell írnia. Aki nem rendelkezik minősített elektronikus aláírással, annak az átmeneti időszak után kormányablaknál vagy közjegyző előtt kell nyilatkoznia a már előzetesen, az E-ING rendszerben elkészített meghatalmazásról és bejegyzési engedélyről, amelyet így a kormányablaki tisztviselő vagy közjegyző hitelesít. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy a közjegyzőnél kötött adásvételi szerződések esetében egyáltalán nem szükséges az elektronikus aláírás megléte, mivel a közjegyző jogi képviseletét meglapozó felhatalmazást elegendő lesz papír alapon aláírni, amelyet aztán a közjegyző rögzít fel a rendszerbe.
Az átmeneti időszakban háromféleképpen lehet iratot benyújtani a földhivatalhoz: 1. papír alapon, 2. ePapíron az Ügyfélkapu+ -on keresztül, vagy papír alapú okiratokat a közjegyző, vagy ügyvéd által elektronikussá alakítva, 3. az E-ING rendszerben, ahol már az új szabályokat kell alkalmazni, azzal, hogy az átmeneti időszakban a meghatalmazás és bejegyzési engedély papíralapú aláírása is lehetséges még. Azok számára, akik rendszeresen ingatlant vásárolnak, érdemes tehát minél előbb minősített elektronikus aláírást beszerezni, mivel hamarosan szükség lesz rá az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás során.
Mikorra várható az átmeneti időszak vége?
Ez az időszak egészen addig tart, amíg az ötszázezredik végleges döntést meghozzák. Az elmúlt években évente átlagosan 134 470 lakástranzakció történt Magyarországon. Végleges döntést igényelnek továbbá az ajándékozási ügyek, a jelzálogjog bejegyzése, a termőföldekkel kapcsolatos ügyletek, a hagyatéki eljárások során történt tulajdonosváltozások, valamint a haszonélvezeti jog bejegyzése is. Az előrejelzések szerint az átmeneti időszak várhatóan 2025 szeptemberében zárul le, és ekkor válik kötelezővé az E-ING rendszer használata.
Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
A 2021. évi C. törvény hatályba lépésével a korábban ismert függőben tartás és tulajdonjog fenntartással történő eladás helyett bevezetésre kerül az új, tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog intézménye. Ez a vevői jog legfeljebb 5 évre jegyezhető be a tulajdoni lapra, azonban a végrehajtással szembeni teljes körű védelmet csak az első 6 hónap biztosítja.
Fontos, hogy a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésekor az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet értelmében kétszer is meg kell fizetni a 10.600 Ft-os igazgatási szolgáltatási díjat: először a vevői jog bejegyzésénél, majd a tulajdonjog bejegyzésénél is.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog a gyakorlatban úgy működik, hogy ha az eladó a vételár megfizetéséig fenntartja a tulajdonjogát, a felek kérhetik a vevői jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Az tulajdonjog bejegyzése iránti eljárást ilyenkor az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti, mely felfüggesztés a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig, de legfeljebb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig tart. Ez azt jelenti, hogyha ez idő alatt a vevő tulajdonjog bejegyzési engedélyt nyújt be, az eladó tulajdonjogára vonatkozóan ezt megelőzően beérkezett bármilyen egyéb, pl. végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet el kell utasítani. A korábbi „függőben tartás” intézménye is csak 6 hónapon át biztosította a vevő tulajdonszerzését, amelyet nem lehetett meghosszabbítani, így az új vevői jog megőrizte a függőben tartás legfontosabb tulajdonságát.
A vevői jog határozott vagy határozatlan időre is kiköthető. Ha határozatlan időre szól, azt 5 év elteltével az ingatlan-nyilvántartás hivatalból törli. A vevői jogot 6 hónap elteltét követően elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesítik. A Ptk. is módosul az új jog értelmében, és kiegészül azzal, hogy az eladó a tulajdonjog-fenntartás alatt a vevő tulajdonszerzési jogát nem csorbíthatja a vevő hozzájárulása nélkül.
Amennyiben a vevő tulajdonjogot szerez, a vevői jogot a földhivatal hivatalból törli, és külön díjat nem kell fizetni a jog törléséért.
Automatikus eljárás
Az új Inytv. az Ákr. (általános közigazgatási rendtartás) modelljét követve háromféle eljárást vezet be: a teljes, a sommás és az automatikus döntéshozatali eljárást. Az automatikus döntéshozatal az új szabályozás legnagyobb újdonsága ezen a téren. Ennek során az Ákr. képezi az automatikus döntéshozatal háttérszabályát. Az automatikus döntéshozatal akkor alkalmazható, ha azt törvény vagy kormányrendelet lehetővé teszi, ha a hatóság rendelkezik minden szükséges adattal a kérelem benyújtásakor, ha a döntés meghozatala nem igényel mérlegelést, és ha az eljárásban nincs ellenérdekű fél. E négy feltétel mindegyikének együttesen kell teljesülnie ahhoz, hogy automatikus döntéshozatalra kerüljön sor. Az automatikus eljárás során a földhivatal döntést hoz a közjegyző vagy ügyvéd által kitöltött és az ügyfelek által hitelesített űrlap, valamint a rendelkezésre álló adatok alapján, emberi ügyintéző közreműködése nélkül. Az automatikus eljárásban történő döntéshozatal áttörést jelenthet a jövőben, hiszen az eddigi hosszabb, 8/15/30/60 napos ügyintézési határidők ideális esetben pár pillanatra rövidülnek le, ezzel is biztosítva a jogügylet biztonságát és az ügyfelek érdekeit.
Az automatikus döntéshozatal alkalmazása a következő esetekben lehetséges:
Bejegyzés esetén:
- Tulajdonjog bejegyzése: Ha az ingatlan teljes (1/1) tulajdonjogának átruházásáról van szó, és az ingatlan tulajdoni lapjának III. részén nincs bejegyzett jog vagy tény, valamint a széljegy is kizárt.
- Hitelintézeti jelzálogjog és önálló zálogjog: Ezek esetén a jelzálogjog bejegyzésével együtt az elidegenítési és terhelési tilalom is automatikusan bejegyzésre kerül.
- Egyéb jogok és tények: Bírósági elrendelés és hatósági felhívás esetén
Törlés esetén:
- Végrehajtási jog törlése: Ha a végrehajtási eljárás lezárult.
- Adóhatóság által bejegyzett jelzálogjog törlése: Ha az érintett adósság kifizetésre került.
- Hitelintézeti jelzálogjog és önálló zálogjog törlése: A törlés az ezekhez tartozó elidegenítési és terhelési tilalomra is kiterjed.
Mikor nem alkalmazható az automatikus döntéshozatal?
Az automatikus döntéshozatali eljárás az alábbi esetekben nem vehető igénybe:
- Társasházakra vonatkozó változások: Például társasház alapítása, megszüntetése vagy alapító okirat módosítása esetén.
- Műemlék jelleg: Ha a kérelem műemléket, történeti kertet, nemzeti emlékhelyet vagy világörökségi területet érint, az automatikus döntéshozatal nem alkalmazható.
- Több kérelem érkezése egyszerre: Ha egy ingatlanhoz több kérelem (bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás) érkezik egyszerre, az eljárás nem zárható le automatikusan.
- Külföldi, gondnokság alatt álló vagy kiskorú érintettek: Ha a kérelemben szereplő egyik fél külföldi állampolgár, kiskorú vagy cselekvőképtelen, akkor automatikus döntéshozatal nem alkalmazható.
- Mezőgazdasági hasznosítású földek: Ha az ingatlan mezőgazdasági célú, például termőföld, az eljárás nem automatikusan folytatható.
- Széljegyzés, felfüggesztett eljárás: Ha az ingatlan tulajdoni lapján széljegy szerepel, vagy ha az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésre került.
