Kötelező tartalmi elemek
Az adásvételi szerződésnek legalább a következőket kell tartalmaznia:
A felek (eladó és vevő) természetes személyazonosító adatai, állampolgársága
Az ingatlan pontos azonosítása: helyrajzi szám, cím, alapterület, tulajdoni hányad, esetleg társasházi albetét adatai.
A vételár és a fizetési ütemezés, foglaló vagy előleg összege, fizetési módok, határidők.
Fontos, hogy tanya, birtokközpont vásárlása esetén OSP alapján igényelt támogatott kölcsönök esetén az adásvételi szerződésben és a számlában szereplő vételárat minden esetben meg kell osztani a lakóépületre, a földrészletre, illetve a melléképítményre jutó vételárhányadokra.
A négyzetméterára (a fajlagos vételára) az ingatlannak: azaz a szerződésben fel kell tüntetni a hasznos alapterületet és azt, hogy a vételár / m² mennyi.
Ha a vásárolt ingatlanhoz tartozik nem lakás‑célú helyiség (például garázs, tároló, teremgarázs), akkor a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy annak vételárát önállóan, önerőből fizeti a vevő, és ez nem szerepel a hitelkeret felhasználásában.
Amennyiben az ingatlan nem tehermentes, úgy nyilatkozat arra a teher eltávolításának módjára, illetve arra, hogy a jelzálogjogok, elidegenítési és terhelési tilalmak (ha vannak) miként kerülnek rendezésre. Pl. a szerződés nem tartalmazhat olyan kikötést, hogy az ingatlan terhekkel együtt kerül átadásra.
Továbbá, a szerződésnek tartalmaznia kell azt is, hogy a hitel, illetve támogatás igénybevételével történik a vétel (ha így van): az OSP hitel összege külön‑külön megjelölendő a szerződésben.
Különös záradékok, előírások az OSP‑hoz
Az OSP speciális követelményei miatt vannak olyan kiegészítő záradékok és figyelembe veendő pontok is, amelyeknek a szerződésben szerepelniük kell vagy célszerű szerepeljenek annak érdekében, hogy megfeleljenek a bank, illetve az állami támogatást nyújtó szerv követelményeinek:
A szerződés ne tartalmazzon olyan feltételt vagy függő kikötést, amely a szerződés hatályát, érvényességét más fél jóváhagyásától, harmadik személy engedélyétől teszi függővé (kivéve a bank hitelbírálatát).
Rögzíteni kell, hogy a támogatott kölcsön folyósításának feltételea kölcsön összegén felüli vételárrész maradéktalan megfizetése és annak folyósító hitelintézet részére történő igazolása.
Az adásvételi szerződés aláírását követően legfeljebb 180 napon belül kell benyújtani az OSP hitelkérelmet. Ez arra is hatással lehet, hogy a szerződés kelte, aláírásának dátuma feleljen meg a jogszabályban megszabott határidőnek.
- Egyes esetekben a bankok megkövetelik, hogy a felek nyilatkozzanak: az adásvétel tárgyát képező ingatlan fekvése szerinti település esetében jogvédelmi eszközök alkalmazását szabályozó helyi önkormányzati rendelet hatályban van-e vagy sem. Amennyiben van ilyen rendelet, úgy annak számát meg kell jelölni és rögzíteni kell, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan a rendelet hatálya alá tartozik-e és ha igen akkor a vevő nyilatkozata szükséges, hogy betelepülőnek minősül-e vagy sem. Ezen túlmenően tartalmaznia kell az adásvételi szerződésnek, hogy a vevővel szemben milyen kötelezettségeket támaszt az önkormányzati rendelet.
- Épülő ingatlanok esetében szükséges rögzíteni a szerződésben, hogy az eljáró közjegyző/ügyvéd a Folyósítási Nyilatkozat átvételét követően a tulajdonjog bejegyzési kérelmet és az annak alapjául szolgáló bejegyzési engedélyt, valamint az igazgatási szolgáltatási díj megfizetésének igazolását az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas formában a bankfiókba köteles benyújtani.
Lényeges korlátozások a OSP program keretében megvásárolt ingatlannal kapsolatban
Célingatlan típus
Az igénylő a hitelt olyan „otthon” céljára veheti igénybe, amely a következő lehet: belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont. Tehát olyan ingatlan, amely lakás‑célú használatra alkalmas, belterületi.Résztulajdon kizárása / teljes tulajdon szükségessége
A Rendelet és szakértői források alapján a hitel nem igényelhető olyan ingatlanra, amely „résztulajdon” formájában szerepel – azaz nem szerepelhet olyan vásárlás, ahol csak rész‑ vagy aránytulajdont (például 50 %) szereznek.
Továbbá, nem finanszírozható olyan ingatlan, amely már haszonélvezeti joggal, elidegenítési tilalommal vagy más terheléssel van érintve.Közeli hozzátartozótól történő vásárlás korlátozása
A Rendelet értelmében nem lehet a hitelt igénybe venni olyan adásvételre, amely közeli hozzátartozó (például szülő, gyermek) között történik.Ha az állam javára bejegyzett 5 éves elidegenítési és terhelési tilalom fennállása alatt a kölcsön igénybevételével érintett
- otthont lebontják – kivéve, ha a bontás természeti katasztrófa miatt vált szükségessé – vagy elidegenítik,
- otthonra használati vagy haszonélvezeti jogot alapítanak,
- otthont a lakáscéltól eltérően hasznosítják (kivéve saját célú gazdasági tevékenység)
a kamattámogatás a fenti esetek bekövetkezésének napjától megszűnik és a továbbiakban a szerződéses ügyleti kamatot kell fizetni, ami egyben a jogosulatlna időszakra szóló kamat visszafizetésének (ügyleti kamatokkal növelt mértékű) visszafizetési kötelezettségét is jelentheti.
Az ingatlan bérbeadása a program szerint megengedett, de a banki előírások korlátozhatják a megköthető bérleti szerződések időtartamát, üzleti jellegét (Airbnb-szerű kiadás kizártsága).
Mi történik, ha a szerződés nem tartalmazza a fenti elemeket?
Ha az adásvételi szerződés nem felel meg az OSP‑feltételeknek, akkor:
A bank nem fogja elfogadni a szerződést hitelfolyósítási alapdokumentumként — ez hátráltathatja vagy meghiúsíthatja az OSP hitel igénybevételét.
Később az állami kamattámogatás visszavonható lehet, ha kiderül, hogy a szerződés nem felelt meg a jogszabályi feltételeknek
