Egy társasház legfontosabb jogi és gazdasági jellemzői a következő dokumentumokból állapíthatóak meg:
Alapító okirat
Első lépésként szerezzük be és alaposan vizsgáljuk át az alapító okiratot. Ez általában minden társasházi tulajdonos (így vélhetően az eladó) rendelkezésére áll. Ha nem találjuk meg, a közös képviselőtől vagy más tulajdonosoktól kérhetjük el.
Az alapító okirat a társasház legfontosabb dokumentuma, amely minden lényeges információt tartalmaz. A legfontosabb tartalmi eleme, hogy rögzíti a társasház tulajdonosi struktúráját, vagyis meghatározza, mely ingatlanrészek tartoznak közös, és melyek külön tulajdonba. A tulajdoni viszonyok mellett számos fontos jog és tény is szerepelhet benne, például kiderülhet, hogy van-e elővásárlási vagy előbérleti jog, illetve hogy a lakáshoz tartozik-e tárolóhelyiség vagy gépkocsibeálló. Ha valaki kizárólagos használati joggal rendelkezik a közös tulajdon valamely részére, az is az alapító okiratban van rögzítve.
Szervezeti és működési szabályzat
A szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ) a társasház működése szempontjából az egyik legfontosabb dokumentum. Részletesen meghatározza a társasház működésére vonatkozó szabályokat. Minden társasházi szervről rendelkezik: részletesen szabályozza a közgyűlés hatáskörét és működését, többek között a szavazás rendjét, a meghívók kiküldésének módját, a részközgyűlés tartásának lehetőségét, valamint azt, hogyan kell közzétenni a határozatokat.
Szabályozza a közös képviselő (vagy intézőbizottság) feladatait, kötelezettségeit, valamint a megbízatás formáját és időtartamát. Emellett a számvizsgáló bizottság működését és feladatait is meghatározza. Az SZMSZ nemcsak a társasház szerveit, hanem egyéb fontos témaköröket is érint. Ilyen például a külön tulajdonba tartozó részek használatának és hasznosításának szabályozása, a közös tulajdonú részek fenntartásának rendje (például közös költség viselése, fizetése, illetve a felújítási alap felhasználása), valamint a társasház házirendje.
Ezen kívül, ha a tulajdonosi közösség szükségesnek tartja, az SZMSZ más kérdéseket is szabályozhat. A célja, hogy biztosítsa az épület fenntartását és megfelelő, élhető környezetet teremtsen a lakók számára. Egy lakásvásárlás során fontos, hogy tisztában legyünk a praktikus részletekkel is, például a társasház kamerás megfigyelésének feltételeivel, a felvételek tárolásának körülményeivel, vagy a tulajdonostársak kizárólagos használatú ingatlanrészeinek meghatározásával, mivel ezek jelentősen befolyásolhatják az adásvétel körülményeit. Célszerű, ha ezekről már előre rendelkezünk, és nem csak a szerződéskötéskor (vagy még rosszabb, utána) szerezzük meg a szükséges információkat.
Elővásárlási jog
A társasház jogi szempontú vizsgálatában kulcsfontosságú az elővásárlási jog kérdése. Az alapító okirat és az SZMSZ áttekintése során különös figyelmet kell fordítani arra, hogy a megvásárolni kívánt lakás (vagy gépkocsibeálló) tekintetében nem áll-e fenn elővásárlási jog. Az elővásárlási jog törvényen vagy valamilyen szerződéses rendelkezésen alapulhat, és általában az alábbi esetekben fordul elő:
Az elővásárlási jogot a felek szerződése hozza létre, amikor a társasház alapító okirata úgy rendelkezik, hogy a külön tulajdonban lévő lakások tulajdonosai elővásárlási joggal rendelkeznek a többi társasházi albetét esetében.
Törvényen alapuló elővásárlási jog lép életbe, ha a társasházi lakáshoz olyan teremgarázs-beálló vagy tárolóhelyiség tartozik, amely használati jog formájában van jelen. Ebben az esetben ugyanis osztatlan közös tulajdonban áll a parkolóhely (vagy tároló), így a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai alapján a többi tulajdonostárs jogosult elővásárlási jogát érvényesíteni a többiek tulajdoni hányadára.
Amennyiben a társasházi lakással együtt került sor közös tulajdonú tárolórész vagy teremgarázs-beálló értékesítésére hosszú ideig a földhivatalok gyakorlatában az 1984.270. számú BH (Kúriai eseti döntés) szolgált zsinórmértékül, ami a következőket rögzítette: „ha a tulajdonostárs a társasházban lévő, külön tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (garázs) az öröklakással együtt kívánja harmadik személynek eladni, ebben az esetben a tulajdonostársak a nem lakás céljára szolgáló helyiségre nézve nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot, ezért további lemondó nyilatkozat az ilyen társtulajdonosok részéről a vevő tulajdonszerzéséhez nem szükséges.”
Egyes földhivataloknak az elmúlt években követett gyakorlata azonban már meghaladottá tette a fenti eseti döntést. Ezért amennyiben a vevő biztosra akar menni, úgy az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat érdemes beszerznie, ellenkező esetben az ingatlanra fordított teljes vételárat teszi kockára. Ez azt jelenti, hogy a teremgarázs, illetve a tároló tulajdonostársakat úgy kell kezelni, mint akik a lakás tekintetében teljes értékű elővásárlási joggal rendelkeznek. Ezzel kapcsolatban annyi a megkötés, hogy az elővásárlási jog kizárólag a lakás és a vele együtt értékesíteni szándékozott garázs- vagy tárolórészre együttesen gyakorolható. Tehát a tulajdonostárs kizárólag külön a garázsbeálló, illetve a tárolórész megvásárlására nem tehet joghatályos elfogadó nyilatkozatot.
Szintén fontos megemlíteni a műemléki védelem alatt álló épületekben található lakásokat, mivel ezekben az esetekben a helyi önkormányzat vagy a Magyar Állam is elővásárlási joggal rendelkezhet.
Ha olyan lakást szeretnénk megvásárolni, amelyre elővásárlási jog vonatkozik, fontos tudni, hogy az ügylet kimenetele kétesélyes lehet. Ilyenkor az eladónak a mi vételi ajánlatunkat teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjával, mielőtt elfogadná azt. A jogosultnak a jogszabály szerinti határidőn belül kell döntenie, hogy élni kíván-e ezzel a jogával. Ha igen, és elfogadja az ajánlatot, akkor az adásvételi szerződés a jogosult és az eladó között jön létre.
Kizárólagos használati jog
Érdemes időt szánni az alapító okirat és az SZMSZ átnézésére, mivel előfordulhat, hogy olyan rendelkezésekkel találkozunk, amelyek a kizárólagos használati jogra vonatkoznak. Előfordulhat az is, hogy külön okirat tartalmazza ezeket a szabályokat. Gyakran előfordul, hogy az önálló helyrajzi számmal nem rendelkező, de a megvásárolni kívánt lakáshoz tartozó, társasházi közös tulajdonban lévő ingatlanrészek kizárólagos használatba kerülnek, például teremgarázs-beállók, padlástér, kertrészek vagy tárolók esetében.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha valaki kizárólagos használati joggal rendelkezik, csak ő használhatja az adott kertrészt, még akkor is, ha az valójában közös tulajdonban áll. Fontos, hogy a kizárólagos használati jogot nem az e joggal rendelkező tulajdonostárs, hanem az érintett külön tulajdonú lakás mindenkori tulajdonosa gyakorolhatja.
Például, ha a 15 lakásból 8 lakás tulajdonosa úgy dönt, hogy szeretne egy féltetőt építeni, alá pedig 8 kocsibeállót létesíteni, akkor kérhetik a társasházi közgyűléstől, hogy hozzon határozatot, és módosítsa az alapító okiratot úgy, hogy ezen 8 lakás mindenkori tulajdonosa kizárólagos használati jogot szerezzen a kert egy részére a terv megvalósításához. Az alapító okirat módosításához általában minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást a földhivatalnak is be kell jelenteni. Ennek eredményeként a 8 tulajdonos felhelyezheti a rendszámát a beállójára, és használhatja is azt.
Mindezeket mindenképpen érdemes rögzíteni az adásvételi szerződésben, ha az ingatlan értékesítésére kerül sor.
