Felmerülő kockázatok ingatlan ajándékozásánál
Az ingatlan ajándékozási szerződést mindig írásba kell foglalni. A szerződés csak akkor érvényesíthető a földhivatali bejegyzés során, ha közjegyző közokiratba foglalta, vagy ügyvéd látta el a megfelelő ellenjegyzéssel.
Előfordulhat, hogy valamilyen okból nem történik meg a tulajdonjog átjegyzése az ingatlan-nyilvántartásban. Ennek oka lehet például, hogy a felek nem kérik a bejegyzést, vagy valamilyen más okból nem valósul meg, például, ha a szerződés nem tartalmazza a törvény által előírt kötelező adatokat, nyilatkozatokat, vagy ha nem az előírt okirati formában jön létre (például, ha csupán a felek közötti egyszerű megállapodásról van szó).
Ha a bejegyzés elmarad, a megajándékozott csupán kötelmi jogokat szerzett, és csak az ajándékozóval szemben érvényesítheti azokat. Ez egy kockázatos helyzetet jelent, amit mindenképpen érdemes elkerülni.
A megszerzet tulajdonjogból eredő kötelezettségek
A tulajdonjog nemcsak jogokat, hanem kötelezettségeket is magával von. A kötelezettségek címzettje általában a tulajdonos, ezért fontos alaposan átvizsgálni, hogy mit is ajándékozunk el, mert előfordulhat, hogy az ajándék nem éri meg a várt értéket.
Mindenekelőtt ellenőrizni kell, hogy az ajándékozó valóban a bejegyzett tulajdonosa az ingatlannak, és hogy vannak-e más tulajdonosok. Előfordulhat, hogy az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel minden tulajdonos, mivel például lehetnek olyan ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok, akik a házassági közös vagyon miatt jogosultak az ingatlan egy részére (kivéve öröklés vagy ajándékozás esetén). Ilyen például, ha az ajándékozó elvált házastársának is tulajdonjoga van az ingatlanban, de ez nem látszik a tulajdoni lapon.
Ezen kívül azt is meg kell vizsgálni, hogy van-e valamilyen teher (pl. jelzálogjog, elidegenítési tilalom, használati jog, haszonélvezeti jog, végrehajtás, vételi jog stb.) az ingatlanon. Társasházi ingatlan esetén érdemes a társasház törzslapját is beszerezni, hogy tudomást szerezzünk a társasházra vonatkozó terhekről, mivel a tulajdonostársak felelősek a társasház tartozásaiért a tulajdoni hányaduk arányában.
Ingatlan ajándékozás kiskorú részére
A leggyakoribb esetek közé tartozik, amikor ingatlant ajándékoznak gyermeknek. Mivel az ajándékozás szerződéses alapú jogügylet, a megajándékozott kiskorúnak is szerződő félnek kell lennie. Kiskorúnak azokat tekintjük, akik még nem töltötték be a tizennyolcadik életévüket. A polgári jog két kategóriába sorolja a kiskorúakat: a korlátozottan cselekvőképes és a cselekvőképtelen kiskorúakra. A korlátozottan cselekvőképes kiskorú az, aki már betöltötte a tizennegyedik életévét, és nem minősül cselekvőképtelennek. Ők már képesek kisebb jelentőségű ügyekben, törvényes képviselőjük (szülő vagy gyám) hozzájárulása nélkül is döntéseket hozni.
Ingatlan ajándékozásakor, figyelembe véve az ügylet magas értékét és az ingatlannal járó kötelezettségeket, alapvetően az a szabály érvényes, hogy a korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozatának érvényességhez a törvényes képviselő hozzájárulása is szükséges. Sőt, ha az ajándékozó törvényes képviselője úgy dönt, hogy visszautasítja a kiskorú számára ígért vagy már adott ingyenes juttatást (pl. ajándékot), akkor ehhez a gyámhatóság engedélye is szükséges.
Ha a korlátozottan cselekvőképes kiskorú csupán előnyt szerez az ajándékozás során, akkor törvényes képviselője hozzájárulása nélkül is köthet szerződést. Azonban a cselekvőképtelen kiskorú, aki még nem töltötte be a tizennegyedik életévét, nem jogosult szerződéseket kötni. Ilyenkor a törvényes képviselő az, aki nevében eljárva megköt egy ajándékozási szerződést.
Ha a kiskorú nem tehermentes ingatlant kap ajándékba, akkor nemcsak a törvényes képviselő nyilatkozata szükséges, hanem a gyámhatóság jóváhagyása is. Azonban ha az ajándékozás során haszonélvezeti jog alapításáról van szó, vagyis amikor az ajándékozó ingatlant ad, de fenntartja a haszonélvezeti jogot, akkor ebben az esetben nem szükséges a gyámhatóság jóváhagyása.
Adó- és illetékszabályok ingatlan ajándékozásakor
Az ingatlan ajándékozása után fizetendő illeték alapja az ingatlan tiszta értéke. Az illeték mértéke a következőképpen alakul:
Lakás vagy ahhoz kapcsolódó jog esetén: 9%
Egyéb ingatlan esetén: 18%, kivéve termőföld esetén, ahol az illeték 50%-kal csökkentett.
Az ingatlan ajándékozása mentes az illetékfizetés alól, ha az ajándékozó az ajándékozott egyenes ági rokona, házastársa, bejegyzett élettársa vagy testvére. Az egyenes ági rokonok közé tartoznak a szülők, nagyszülők, dédszülők, gyermekek, unokák, dédunokák, valamint az örökbefogadott rokonok. A testvérek pedig nemcsak a vér szerinti testvérek, hanem a féltestvérek és az örökbefogadott testvérek is.
Ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül
Sokan ajándékoznak ingatlant családtagjaiknak, hogy elkerüljék az eladás terheit, és előfordul, hogy egy egyszerű meghatalmazás helyett ajándékozással rendezik az ügyet. Azonban, ha az ingatlant 5 éven belül eladják, fontos tisztában lenni az alábbi adózási szabályokkal:
A főszabály szerint, ha az ajándékozott 5 éven belül eladja az ingatlant, akkor 15%-os személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie a szerzett jövedelem után. Az adó alapja a különbözet az ingatlan eladási ára és a megszerzési költség között.
Mivel ajándékozás esetén az ingatlan ingyenesen kerül átadásra, a törvény úgy tekinti, hogy a megszerzési költség a piaci eladási ár 50%-a. Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlant 5 éven belül eladják, akkor az SZJA-t a 15%-os kulccsal az ingatlan eladási árának 50%-a után kell megfizetni.
Amennyiben az ingatlan megszerzése után nem kellett ajándékozási illetéket fizetni (például szülőtől kapott ajándék esetén), akkor a megszerzési költség a későbbi eladási ár 75%-a lesz. Ebben az esetben az SZJA-t a 15%-os kulccsal az eladási ár 25%-a után kell megfizetni.
Fontos, hogy 5 év után az ingatlan eladása már mentes az SZJA alól. Emellett érdemes tudni, hogy minél később történik az eladás az 5 éven belül, annál kevesebb adót kell fizetni. Az adó mértéke az alábbiak szerint csökken:
1-2 év: 100%
3. év: 60%
4. év: 30%
5. év után: SZJA-mentes
